제7장 사업시행

제35조(용적률 완화 및 소형주택 건설 등)

법 제54조 주택재건축사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등 규정으로 인하여 법 제4조에 따라 정비계획(이 법에 따라 정비계획으로 의제되는 계획을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)으로 정하여진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한(이하 이 조에서 “법적상한용적률”이라 한다)까지 건축할 수 있으며, 정비계획으로 정하여진 용적률을 초과하여 건축하고자 하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조에 따라 경기도의 조례로 정한 용적률 제한 및 정비계획으로 정한 허용세대수 제한을 받지 아니한다.  이 경우 정비계획상 용적률을 초과하여 건축하고자 하는 경우에는 관계 법령에 적합한 범위 내에서 소형주택 건설 등에 대한 사업계획을 작성하여야 한다.

제36조(사업시행계획의 동의) 조합은 사업시행인가를 신청(인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하는 경우를 포함한다)하기 전에 미리 총회를 개최하여 조합원 과반수의 동의(정비사업비가 생산자물가승상승률분과 현금청산비용을 제외하고 10%이상 증가하는 경우에는 조합원 3분의 2이상의 동의)를 얻어야 한다. 다만 법 제50조제1항 단서에 의한 경미한 사항의 변경의 경우 대의원회의 의결을 거쳐 변경하고 인가권자에게 신고하여야 한다.

제37조(이주대책)

① 사업시행으로 주택이 철거되는 조합원은 사업을 시행하는 동안 자신의 부담으로 이주하여야 한다.

② 조합은 이주비의 지원을 희망하는 조합원에게 조합이 직접 금융기관과 약정을 체결하거나, 시공자와 약정을 체결하여 지원하도록 알선할 수 있다. 이 경우 이주비를 지원받은 조합원은 사업시행구역안의 소유 토지 및 건축물을 담보로 제공하여야 한다.

③ 제2항의 규정에 의하여 이주비를 지원받은 조합원 또는 그 권리를 승계한 조합원은 지원받은 이주비를 주택 등에 입주시까지 시공자(또는 금융기관)에게 상환하여야 한다.

④ 조합원은 조합이 정하여 통지하는 이주기한 내에 당해 건축물에서 퇴거하여야 하며, 세입자 또는 임시거주자 등이 있을 때에는 당해 조합원의 책임으로 함께 퇴거하도록 조치하여야 한다.

⑤ 조합원은 본인 또는 세입자 등이 당해 건축물에서 퇴거하지 아니하여 기존 주택 등의 철거 등 사업시행에 지장을 초래하는 때에는 그에 따라 발생되는 모든 손해에 대하여 변상할 책임을 진다.

⑥ 제5항의 규정에 의하여 조합원이 변상할 손해금액과 징수방법 등은 대의원회에서 정하여 총회의 승인을 얻어 당해 조합원에게 부과하며, 이를 기한 내에 납부하지 아니한 때에는 당해 조합원의 권리물건을 환가처분하여 그 금액으로 충당할 수 있다.

제37조의 1(부동산의 신탁)

① 재건축정비사업의 원활한 추진을 위하여 조합원은 조합이 지정하는 날까지 조합원의 소유로 되어 있는 사업시행구역안의 건축물 또는 부속토지에 대하여 조합 앞으로 신탁등기를 완료하여야 하며, 조합이 정한 기간 내에 신탁등기를 이행하지 아니할 경우 조합은 신탁등기 이행청구 등의 소를 제기할 수 있다.

② 조합은 신탁된 조합원의 재산권을 재건축정비사업 시행 목적에 적합하게 행사하여야 하며, 재건축정비사업이 종료되면 즉시 신탁을 해지하고 위탁자인 조합원(승계인이나 권리자는 법이 허용하는 경우에 한함) 또는 그 승계인이나 권리자에게 반환하여야 한다.

③ 법 제86조의 규정에 의한 소유권이전의 고시에 따른 신탁종료, 관리관계 등 신탁에 필요한 사항은 신탁계약과 신탁원부에 정한다.

제38조(지장물 철거 등)

① 조합은 관리처분계획인가 후, 사업시행구역안의 건축물을 철거하여야 한다. 다만, 안전사고의 우려가 있는 경우에는 관리처분계획 이전에도 기존 건축물 소유자의 동의 및 과천시장의 허가를 얻어 해당 건축물 등을 철거할 수 있게 하고, 이 경우 건축물의 철거에도 불구하고 토지등소유자로서의 권리의무에 영향을 주지 아니하며, 모든 건축물 등의 이주가 완료되지 않았더라도 이주가 완료된 동을 대상으로 순차적으로 철거할 수 있다.

② 조합은 제1항의 규정에 따라 건축물을 철거하고자 하는 때에는 30일 이상의 기간을 정하여 구체적인 철거계획에 관한 내용을 미리 조합원 등에게 통지하여야 하며, 조합원 등은 철거공사 착공전까지 이주를 완료하여야 한다.

③ 사업시행구역안의 통신시설·전기시설·급수시설·도시가스시설 등 공급시설에 대하여는 당해 시설물 관리권자와 협의하여 철거기간이나 방법 등을 따로 정할 수 있다.

④ 조합원의 이주 후 건축법 제36조의 규정에 의한 철거 및 멸실신고는 조합이 조합원의 명시적인 의사표시가 없어도 일괄하여 처리하도록 하고 조합원은 이에 대한 이의를 제기할 수 없다.

제39조(보상의 예외 등)

사업시행구역안의 철거되는 일체의 지장물중 등기 또는 행정기관의 공부에 등재되지 아니한 지장물은 보상대상이 될 수 없다.

제40조(지상권 등 계약의 해지)

① 조합은 사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 권리자가 계약상 금전의 반환청구권을 조합에 행사할 경우 조합은 당해 금전을 지급할 수 있다.

② 조합은 제1항에 의하여 금전을 지급하였을 경우 당해 조합원에게 이를 구상할 수 있으며 구상이 되지 아니 한 때에는 당해 조합원에게 귀속될 건축물을 압류할 수 있으며 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다.

③ 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권·전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 민법 제280조·제281조 및 제312조제2항, 주택임대차보호법 제4조제1항, 상가건물임대차보호법 제9조제1항의 규정은 이를 적용하지 아니한다.

제41조(매도청구 등)

① 조합은 주택재건축사업을 시행함에 있어 법 제35조제3항 및 제4항의 규정에 의한 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함한다)의 토지 및 건축물에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합설립의 동의로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.

② 제1항에 의한 매도청구시 매도청구의 소에 관한 조합측 당사자는 조합장에게 있다.

제42조(소유자의 확인이 곤란한 건축물 등에 대한 처분)

① 조합은 사업을 시행함에 있어 조합설립인가일 현재 토지 또는 건축물의 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 경우 전국적으로 배포되는 2 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 그 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 그 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 토지 또는 건축물의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 감정평가에 관하여는 법 제74조를 준용한다.

② 사업을 시행함에 있어 조합설립인가일 현재 조합원 전체의 공동소유인 토지 또는 건축물에 대하여는 조합 소유의 토지 또는 주택 등으로 보며 이를 관리처분계획에 명시한다.